新增基金大幅下滑

根据诺承投资发布的2014人民币房地产基金年度研究报告显示，截至2014年年底，人民币房地产基金市场共有167家管理机构，507只房地产私募基金，总管理资产规模超过4500亿元人民币。但值得注意的是，2014年全年共新增69只房地产基金，披露的总募集规模为974亿元人民币，相比较2013年有大幅下滑。

由于前两年住宅地产市场持续震荡调整，导致房地产私募基金格局发生变化，专注于住宅地产的基金持续减少，房地产基金开始寻找新的主题，综合体、商业地产和其他类型诸如物流、工业园等都有所发展。据普洛斯的一位投资基金经理向新金融记者介绍，近两年物流地产基金盛行，一些物流地产基金频频收购地产，一些业内大佬比如万科在寻求转型时也表示向普洛斯学习。普洛斯模式的核心是在全球范围内投资建设物流仓储设施，出租给客户并为其提供物业管理服务，收益来源于物流设施租金与管理费。旗下的地产基金管理部门则负责组织投资者募集资金，收购地产，设立基金，由普洛斯作为基金经理管理基金以及基金旗下的地产，从而获取基金管理费收入和基金分红收益。

房地产市场的调整给房地产私募基金带来的另一个变化就是增值型和核心型地产基金类型占比，从2013年的13%到目前的超过20%，而机会型地产基金虽然仍然占较大比例，但是募集和管理规模持续下降，这源于房地产私募基金的资金通道作用逐渐被资产管理产品所替代。这一点也可以从基金管理机构的背景构成变化观察到，2014年与房地产商关联的GP大幅减少，独立品牌和金融机构关联的GP实力逐渐增强。债权通道类基金减少的同时，股权和夹层类基金占比上升。

值得注意的是，收购持有类基金涌现。比如，歌斐资产上海写字楼收购基金、高和资本京沪核心商业物业并购基金等等，尤其是后者以租售结合的方式，整合了持有型和出售型基金的优点。

“根据自己的业务能力和项目资源，每个基金对市场的判断其实并不一样，当然现在的房地产基金还是债权融资通道居多，但是我们已经开始转向持有型物业，在增值型物业方面也已经比较成熟。越来越多的基金开始进入这两个领域，当然，对有的基金来说，持有型物业目前从价格条件上可能还不太具备，但如果市场条件转好，会慢慢多起来。”高和资本董事总经理陈希对记者表示。

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