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负重前行 时代中国全员卖房

时代中国全员营销背后压力隐现高价地被套负债上升

广州海珠石岗路,标有“时代中国”字样的围挡圈住了一幅土地,这正是该公司两年多前拿下的“地王”项目。

从现场来看,自去年8月动工以来,项目施工进展并不快,达到销售条件似乎遥遥无期。

“地王”占用的20亿资金对于一家中小企来说是个不小的负担。近几年,时代中国大举扩张,迅猛拿地,导致负债大幅增长,经营性现金流已连续6年为负。

而时代今年前8月销售431.4亿元,仅完成年度目标的57.52%,现金流压力隐现。

9月3日,时代中国紧跟中国恒大,传出“全员卖房”的消息,销售指标甚至和裁员挂钩。

分析人士称,在市场下行的今天,现金流意味着房企的生命线,时代中国要化解眼前困境,必须左手去化右手融资,“全员营销”或是不得已之举。

负重前行

作为一家中小型民营区域性房企,时代中国过去几年的操作可谓大胆。

2017年3月29日,时代中国以20.37亿元从20多家房企手中夺得广州海珠石岗路地块,楼面地价约5.5万元/平方米,创下广州土地市场的最高单价纪录。

链家信息显示,目前,该地块周边紧挨着的项目金融街(7.790, -0.02, -0.26%)融御均价是62000元/平方米、越秀星汇海珠湾新房均价58000元/平方米,临近的雅居乐海珠小雅新房均价为56000元/平方米,均与时代中国的土地楼面价相差无几。

高企的地价让项目入市困难,陷入尴尬。8月6日,时代中国董事会主席岑钊雄在年中业绩会上称,该项目明年应该可以推出市场;财报显示,项目将于2021年竣工。

事实上,时代过去几年在土地市场表现进取。时间拉回至2015年底,时代中国在短短两个月内,在广州、佛山连刷三次高价地;2016年重仓东莞拿3宗高溢价地块,溢价率均在400%以上,其中一块甚至超过500%。

在冲刺千亿的节骨眼,时代中国拿地也未放缓。2019年上半年,公司新增拿地金额187.6亿元,已超出去年全年的实际拿地金额。

此外,公司上半年拿地销售比为60%,较去年全年拿地销售比提升39个百分点,亦较TOP100房企上半年平均拿地销售比高出18个百分点。

值得注意的是,时代中国上半年所获取的土地溢价普遍较高。其上半年共拍得土地21幅,其中除了广东汕头市澄海区的地块之外,拿地的溢价率皆在33%以上,河源地块溢价率更是达104.8%。

克而瑞研究中心认为,时代上半年积极拿地的主要原因,是为了补充去年远低于平均的拿地金额,并为未来销售规模增长打下基础。虽然市中心高溢价的项目远比市郊低溢价的项目在销售风险上要低,但在大部分城市限价令未有放松的前提下,未来项目结转时对公司利润率会有一定压力。

进取的土地策略令时代在三年内实现业绩翻番,但代价也很沉重——负债大增,经营性现金流长期为负。

中报显示,截至2019年6月30日,时代中国的有息负债总额为501.20亿元,同比增长23.51%。其中,短期债务及一年内到期的长期债务为101亿元,与2018年底相比增加38.36%;净负债率同比增长3.6个百分点至70.8%;融资成本约为4.32亿,同比上升75.18%。

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公司 金融  编辑:胡小娜

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