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法院发提示,涉长租公寓纠纷风险防范值得重视

在接连的疫情影响下,不少长租公寓企业经营情况受到影响,就连长租公寓头部企业也不能幸免。一些长租公寓企业希望与业主协商降低租金或直接解约,引起疑议。

在接连的疫情影响下,不少长租公寓企业经营情况受到影响,就连长租公寓头部企业也不能幸免。一些长租公寓企业希望与业主协商降低租金或直接解约,引起疑议。最近法院系统也开始关注这一类法律问题,近日北京市大兴区法院通过官方微信公众号通报,提示涉长租公寓纠纷的风险防范和纠纷解决,法官还做出了视频版解读。

法律人士表示,根据民法典,违约方在特定条件下也有单方解约权,出现解约纠纷,双方协商解决是更划算的选择。

近日,北京业主王女士表示,2018年9月,自己将北京朝阳区的一套房子委托给一家知名长租公寓机构,双方合同约定期限三年。

2020年11月初,长租公寓机构与王女士协商希望降低租金,如果王女士不同意就解除合同。如果解约,机构付两个月租金作为违约金给房东,房东需要返还装修折旧费,以及服务质量保证金。王女士认为合同还没到期,不同意解约也不愿意降低租金,出现纠纷。

公开资料显示,长租公寓的盈利模式主要是租金差价,目前长租公寓大量房源是在2017年至2018年期间签入,但从2019年至今,受各种外部因素影响,长租公寓的经营遇到不小的困难,为了减缓资金压力,相当一部分长租公寓作出上述举措。

于是出现了一个值得关注、涉及双方利益的法律问题:签约后,长租公寓是否有权单方解除合同?

民法典第580条赋予了违约方的合同解除权。民法典第580条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但有除外情形,“债务的标的不适于强制履行”属于除外情形之一。

民法典规定,有前款规定的除外情形,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。

上述纠纷中,长租公寓与业主之间的房屋租赁,属于“债务的标的不适于强制履行”的类型,那么如果因此不能实现合同目的,即便长租公寓一方构成违约,也具有单方提出解约的权利。

法律人士表示,虽然法律规定解约可以向法院或仲裁机构申请,但从成本角度考虑,在有相关法律规定的前提下,双方充分协商,达成一致意见,是更划算的选择。另外值得业主们注意的是,解约并不影响长租公寓一方违约责任的承担,业主可以根据合同约定要求长租公寓企业支付违约损失。如果长租公寓已经按照合约进行了赔付,解约即可生效,具备法律效力。

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