“金九银十”成色不如往年 房地产销售依然承压

本文来源：时代财经 作者：刘新歌

离2022年收官只剩2个月，房地产销售依然承压。

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中指研究院10月31日发布的销售数据显示，今年1-10月，TOP100房企销售总额为60954.6亿元，同比下降43.4%，但降幅较上月收窄1.7个百分点。

其中，各阵营房企的数量均有所减少。千亿以上阵营16家，较去年同期减少16家；第二阵营（500-1000亿）企业19家，较去年同期减少4家；第三阵营（300-500亿）企业23家，较去年同期减少5家；第四阵营（100-300亿）企业为42家，较去年同期减少23家。

不过，在国庆假期促销的带动下，TOP100房企10月单月销售情况出现环比正增长，增长率为1.6%，同比仍下降26.5%。

时代财经统计发现，TOP30房企中，碧桂园10月单月销售额最高，达到500.6亿元；保利发展、绿城中国、中海地产位居其后，单月销售额依次为428.8亿元、321亿元、315亿元。

此外，10月单月，15家房企销售超过100亿元，其中9家为国企、央企，分别为保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、中国铁建、中国金茂、越秀地产、华发股份。

虽然行业“金九银十”成色远不如往年，但有房企单月销售额连续两个月同比回正。如招商蛇口9月、10月单月销售额同比分别增长50.1%、51.8%，华润置地两个单月销售额分别同比增长40.6%、36.6%。

中指院认为，这得益于其经营稳健、市场信誉高等优势，更与其加大促销力度、抢回款有关。“一方面，央企、国企的布局相对集中在一、二线核心城市，稳健的经营、畅通的融资优势和政府背书受到消费者信赖，进一步转化成销售业绩的增长。另一方面，房企积极通过多盘联动、打造购房节、促销活动及提供特惠房源等为销售造势、蓄客。”

时代财经了解到，保利发展在湖南6城推出300套特价毛坯房，武汉、河北等区域公司则推出降首付、送家电、收楼后还房贷等措施；华润置地除了特价房、成交礼外，还提高了全民营销佣金，渠道佣金分销点数10套以内（含10套）为3%，11套以上为4%。

此外，10月销售环比回正，也来自政策端对楼市的支持。9月底，多个监管部门集中出台全国普惠性政策，降低购房成本、稳定市场预期，10月以来多地跟进落实相关举措。据中指院统计，当前已有超20城下调首套商贷利率下限至4%以下，超百城下调首套公积金贷款利率。

但中指院认为，受多地疫情反复等因素影响，购房者观望情绪未见明显改善，市场活跃度仍显不足，政策效果有待显现。据中指院初步统计，重点100城新房成交面积环比下降约10%，同比降幅仍在两成左右；企业推盘力度减弱，重点50城新批上市面积环比下降近三成。

“短期来看，市场恢复节奏仍取决于宏观基本面修复程度、疫情防控效果和政策端优化力度等方面，若宏观经济稳定恢复、相关政策积极落地且多地疫情得到有效控制，购房者置业情绪有望逐步修复，四季度新房市场或逐渐企稳；若短期多地疫情反复态势延续，严格的疫情防控举措下，预计房地产市场企稳的时间还将继续延后。”

受房企销售及市场表现影响，10月最后一个交易日，两市地产股普跌。截至10月31日收盘，A股及港股跌幅超过5%的地产股达到29只。其中，龙湖集团下跌23.78%，绿城中国下跌13.34%，万科企业跌10.95%，时代中国跌10.91%，A股上市的保利发展跌停。此外，建发国际、碧桂园、德信中国、华发股份、滨江集团等房企的股价跌幅也超过9%。

值得一提的是，10月31日，A股上市公司三季度财报披露也进入尾声，从数据表现看，房企营收及利润普遍呈同比下降态势。以TOP30阵营的13家A股上市房企为例，中海地产、金科地产等7家房企第三季度营收同比出现负增长，新城控股等10家房企净利润同比负增长。而从前三季度整体表现看，首开股份等6家房企总营收额同比下跌，招商蛇口等6家房企净利润同比下跌。

其中，有“利润王”之称的中海三季度营收同比下跌近六成，扣除投资物业公允价值变动收益和汇兑净损益后的经营溢利为18.0亿元，而去年同期的经营溢利为80.0亿元；前三季度，中海实现营收1213.1亿元，较去年同期亦下滑近两成。

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