深圳加入“换新”浪潮

轰轰烈烈的“以旧换新”浪潮已经开启。

楼市正在进入一个全新的时代。

为了更好地促进市场流动性，据不完全统计，全国已经有超30个城市已经开启“以旧换新”策略。

比如苏州、重庆、武汉、杭州等，都是重量级一点的城市。

像苏州，选择的是公积金支持住房“以旧换新”。只要是“以旧换新”换房的，直系亲属符合条件也能提取公积金或者使用公积金贷款；

再比如杭州，直接是政协牵头鼓励本地项目借鉴其他城市的“以旧换新”，重新焕发市场活力，防止市场大起大落。

而一线城市当中，这次又是深圳跑得最快的。

4月15日，深圳本地头部中介平台和南山核心地段项目“绿景白石洲”联合试点“以旧换新”模式，加快存量房和与新房交易的轮动循环。

具体的规则主要有三个——

有换房需求的客户缴纳项目定金

缴纳定金只能锁定房源2个月

期间就是中介火力全开找客户。

简单一句话来说，就是承诺2个月之内快速帮忙卖掉旧的房子，然后业主置换新的房子。

类似“以旧换新”或者准确点来说，“以房换房”的方式，过去深圳也出现过。

就是位于深圳南山区塘朗地铁口附近的弘基·翰林九锡项目。

2022年7月的时候，可用住宅换大平层、商务公寓或是临街商铺，交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。但是旧房的价格，是以小区半年内成交的价格为准。

可以看到，过去即使深圳出现“以旧换新”，一般会是位置不怎么样，又或者并非市场主流的住宅项目。

而现在却是深圳旧改标杆，靠近深圳四大总部基地，地段非常核心的项目参与“以旧换新”。

并且绿景白石洲璟庭去年9月首批房源推出，卖得还不算太差。

1257套108-405㎡户型，开盘享多重折扣为vip登记享 95折，冻资100万 享95折，准签享98折，折后8.2万/平起。

即使是七十多层的超高层、容积率达到约10.3，最终还是卖掉了527套。

截至目前（2024年4月17日），在深圳房地产信息平台上登记备案的套数累计是573套。

也就是说，7个月的持销期，在市场进一步收缩的情况下，项目又卖出了46套。

所以，并非说项目到了完全卖不出去的地步。

但如今也主动选择和中介渠道通过这种方式去化，说明了两个问题——

第一就是，全国这种“以旧换新”的浪潮，一线城市也躲不掉。即使还没有红头文件，但响应“以旧换新”的号召是没有任何问题的。

第二就是，房企去化更迫切，营销的实质需求更大。“以旧换新”的方式很多，比如通过国企直接收购、中介合作、发放补贴等，而项目选择了直接和中介合作，去化的效率会更快更直接。

虽然目前暂时只有一个项目推出“以旧换新”，但在浪潮之下，相信会有越来越多项目加入其中。

“以旧换新”这种方式最大的好处就是能够加速置换的周期，提高置换的成功率。

一旦买卖链条活跃起来了，二手房市场和新房市场也就活了。

项目选取的是绿景白石洲璟庭，以位置地段以及价格来看，是贴合目前改善群体的需求的，尤其是“想换新房资金不够”的家庭。

但是能不能奏效呢？

很明显，目前的市场是非常困难的。

一方面，市场信任成本比以往高。

比如缴纳订金后，相当于给开发商提供了2个月的免息本金，这2个月的利息便是购房者的机会成本。

比如缴纳订金以后，如果未来旧房源卖不出，或者单纯不想要了，订金退还是否能够丝滑地退还呢？

再比如绿景白石洲还有那么多剩余房源并不紧俏，为什么要提前锁定房源而不是业主自己卖掉老房子，拿到款项再随心选择喜欢的新房呢？

另一方面深圳的市场处于收缩阶段，并不是房源供应不够的问题，而是有效客户不足，才导致了目前深圳新房市场和二手房市场，流动性不足。

比如3月小阳春，上海交易量是回到2万套以上的，而深圳二手房网签量只有不到五千套。

“旧房”根本就非常难卖。

如果是一些老破小，或者老破大，根本就不足以吸引购房群体。

更重要的是，如今这轮行情，和过去的几轮行情似乎已经不太一样。

不仅国企、民企的收入不明朗，就业端的收缩导致收入端没跟上。

即使未来有更多新房项目参与进来，如果是市中心的老破小、老破大，又会有多少业主愿意从市中心搬到远郊呢？

所以这一轮“以旧换新”，主旋律依旧是给改善群体服务，市场的助力依然很大。

作者 | 醉酒大鲨鱼

来源：格隆汇

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