白皮书：多层次REITs市场的构建是打通资本循环的关键环节之一

9月18日，由上海交通大学上海高级金融学院（简称高金）牵头组织撰写的《中国公募REITs市场发展白皮书》（以下简称“白皮书”）正式发布。该白皮书系统总结我国公募REITs的基本形态、产品架构、运营治理、资产估值、税收配套等方面的经验，旨在助力市场各方进一步深化对我国公募REITs市场的理解与认知，并为推动我国REITs常态化发行及高质量发展发挥积极作用。

白皮书指出，截至2023年6月底，我国公募REITs产品已有28只，其中4只产品实现扩募，募集资金近1000亿元，回收资金带动新项目投资超5600亿元，市场规模效应和示范效应日益显现。而首批4个扩募项目的顺利上市，也进一步凸显了我国公募REITs市场作为“资产上市平台”的长期战略价值，促进了不动产投融资循环的持续畅通。相信未来在监管部门与市场各参与方的共同努力下，我国公募REITs市场必将延续良好的发展势头，在服务国家战略和实体经济高质量发展方面发挥出更多积极作用。

高金学术副院长、金融学教授，白皮书项目负责人严弘表示，白皮书重点关注常态化发行所涉及的机制建设问题。一方面，针对常态化发行新阶段的发展要求，从资产供应和机构参与两个维度梳理了当前我国公募REITs市场化建设过程中存在的难点与问题，并提出了相应建议；另一方面，基于对海外REITs市场的研究对比，白皮书认为多层次REITs市场的构建是打通资本循环、推动REITs常态化发行的关键环节之一，并为此进行相应的分析，提出打造私募REITs产品的相关设想。

为了进一步深化对我国REITs市场发展中的关键性问题的认知，白皮书在以往研究的基础上引入更多创新维度，如在产品结构方面，白皮书重点探究了公募REITs中股债结构的搭建，白皮书认为此结构能够保证ABS通过债权派息和股权分红两种渠道从项目公司取得现金流，保障投资者的利益。在运营治理方面，白皮书指出，对当前处于初创阶段的国内REITs市场来说，采取外部治理模式是快速推出REITs的最优解，但在远期，期待监管与市场主体共同努力，完善REITs信息披露标准，REITs管理人能通过底层资产运营经验积累或引入专业运营方等方式，促成具有内部管理模式的REITs出现，发挥内部管理REITs在产权类资产并购与管理上的优势，允许外部治理型和内部治理型REITs相互竞争。

白皮书还对全球REITs市场尤其是美国REITs市场进行了发展背景、市场结构和特点的分析。课题组认为，海外成熟REITs市场具有资产类型多样、收并购便捷、收益率可观、多层次REITs市场已相对成熟完善的特点，值得我国公募REITs学习借鉴。

白皮书最后指出，我国基础设施公募REITs市场已由试点阶段正式迈入了常态化发展阶段，并在试点阶段取得了推动制度建设、扩展资产范围、完善监管机制等方面的显著成效，在服务经济高质量发展方面发挥出的重要价值。现阶段公募REITs在市场化建设方面仍有一些需要解决的问题。在资产供应方面，我国公募REITs市场仍存在可发行的资产类型不足、活跃的市场化发行人占比过低、部分审核标准细化程度不足、发行审核周期较长等情况；在机构参与方面，我国公募REITs市场也面临资金运用、回收及杠杆率等方面均受到限制、部分资产的一级发行估值偏高、战配缺乏定价权、二级市场投资者对公募REITs产品认识不足等问题。基于上述问题，白皮书也提出了六点政策建议，包括优化审核机制，提高审核效率；鼓励市场化机构参与发行；加强二级市场投资者教育、完善公募REITs信息披露机制；优化大宗交易市场衔接机制；引入商业房地产抵押贷款资产支持证券（CMBS）等配套融资工具；构建我国多层次REITs市场等。

来源：中国证券报·中证网 作者：葛春晖

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