利好因素共振 房地产市场预期明显好转

当前，稳定房地产融资已形成信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”态势。金融支持房地产市场举措持续落细落实，房地产市场预期明显好转。业内人士表示，后续房地产政策有望在供需两端同时发力，注重支持刚性和改善性住房需求。

融资环境持续改善

去年以来，政策面“稳地产”力度持续加码，银行信贷、债券融资、股权融资“三箭齐发”，保障房地产企业合理融资需求。

在银行信贷层面，“金融支持房地产16条”出台以来，多家银行已与房地产企业签署战略合作协议，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款等方面加深合作。

在债券融资方面，中指研究院数据显示，2月房地产行业信用债融资332.4亿元，同比上升15.5%，环比上升11.8%。中指研究院企业研究总监刘水表示，2月信用债发行依然维持良好势头，发行总量同比和环比稳步上升。

从“第三支箭”看，自2022年11月房地产再融资政策优化调整以来，A股市场已有14家房地产企业发布再融资预案，计划融资总额超过500亿元。

人民银行副行长潘功胜日前表示，近一段时间，市场信心加快恢复，房地产市场交易活跃性有所上升，房地产行业尤其是优质房地产企业的融资环境明显改善。

稳定居民住房消费预期

在房地产企业融资环境持续改善的同时，多地通过下调房贷利率及首付比例，提振住房消费需求。

在2022年9月阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的基础上，2023年年初，人民银行网站公布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，允许城市政府按季度科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，并动态调整首套住房贷款利率政策。

人民银行数据显示，2022年12月新发放个人住房贷款利率平均为4.26%，较上年12月下降1.37个百分点。“除个别热点城市外，绝大多数城市的首付比例政策下限已经达到全国底线。”潘功胜称。

根据中国证券报记者梳理，2023年以来，已有郑州、天津、厦门等多地下调首套住房贷款利率下限，进一步稳定居民住房消费预期。

在系列利好加持下，住房消费回暖迹象逐渐增多。人民银行数据显示，2月住户部门中长期贷款增加863亿元。民生银行首席经济学家温彬表示，2月房地产市场有所回暖，有助于居民中长期贷款底部企稳，但居民按揭贷款整体仍在恢复爬坡阶段，有较大提升空间。

住房和城乡建设部部长倪虹日前分析，从市场供给和需求看，住房项目复工率大大提高，售楼处看房量大幅提升，成交量也有明显改善。从市场预期看，2023年1月和2月全国商品房销售，包括一手和二手房，结束了13个月的负增长。保交楼工作扎实推进，有力保障了购房人合法权益，房地产企业的合理融资也得到改善。市场主体信心正在恢复。

提振房地产市场信心

专家表示，监管部门有望继续通过多种举措从供需两端发力，提振房地产市场信心，促进房地产业平稳发展。

从供给端看，对优质头部房地产企业的融资支持有望继续加力。“房地产对居民消费有重要影响，目前金融部门在供给端加大对优质头部房地产企业的融资支持十分必要。”中国国际经济交流中心副理事长王一鸣强调，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场销售回升。

从需求端看，需求侧政策或许还有更多发力空间。东方金诚首席宏观分析师王青表示，2023年政策面将重点引导房地产行业尽快实现软着陆，带动商品房销量、房地产投资及土地市场先后企稳回暖。

在王青看来，下一步政策支持空间依然较大，除有效落实以“三支箭”为代表的房地产企业金融支持政策外，后期政策工具箱在放宽购房条件、降低首付成数、下调居民房贷利率方面还有较大空间。其中，引导5年期以上贷款市场报价利率（LPR）进一步下调，持续降低居民房贷利率是关键。

招联金融首席研究员董希淼说，应着重从需求侧发力，进一步提振居民住房消费意愿。

来源：中国证券报·中证网作者：欧阳剑环彭扬

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